【行业聚焦】住宅专项维修资金助力老旧小区治理
□ 本报记者 秦昕老旧小区是城市化进程中不可避免的产物，它们承载着城市建设的历史和记忆，也是城市居民的主要聚居区。今年以来，太原市多个小区通过住宅专项维修资金的助力，从凌乱的老院落变成宜居整洁的新小区，让老住户迎来了新生活。
发生紧急情况
可应急使用维修基金
电梯坏了、外墙脱落、消防设备故障、公共主管道漏水等等，不仅影响小区居民正常生活，还会影响业主的生命财产安全。有了“病”就得花钱治，这些比较大的“病症”，不约而同地指向住宅专项维修资金。
去年，家住太原市晋源区兰亭御湖城小区王阿姨家的共用下水道主管道漏水。“这是共用管道，应该由物业来维修。我们不是交住宅专项维修资金吗？”王阿姨说。可物业公司的工作人员告诉王阿姨，动用专项维修资金需要三分之二的业主签字同意才行。“想想还是算了，太麻烦了，就自己掏钱修了。”8月13日，王阿姨对记者说。
采访中，王阿姨发出疑问：“我作为业主都嫌麻烦，那咋能方便快捷地用上这笔属于全体业主的钱呢？”
“类似王阿姨家的共用下水道主管道漏水问题，可走应急维修通道解决问题。”太原市促进现代物业发展中心维修资金负责人介绍，如发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用住宅专项维修资金。
该负责人表示，维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。发生紧急情况，需要应急使用维修资金抢修的，在2个工作日内完成资金划转；未按规定实施紧急抢修的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。申请人在抢修完成后，应当将维修方案、工程决算和审价报告、工程验收合格报告、涉及户数和分摊费用等资料在物业管理区域显著位置公示10个工作日。
这些紧急情况包括电梯故障；电梯故障，无法正常运行的；消防设施故障，危及公共消防安全；屋面、外墙渗漏，影响正常使用；高层住宅水泵（产权归业主的）损坏，运行中断；排水设施堵塞、爆裂等，造成功能障碍；楼体外立面有脱落危险，危及人身安全；其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
老住户过上新生活
在采访中，很多市民反映维修基金使用难，须过半数的业主同意等“门槛”实在难迈。随着晋源区义井街道三巷社区十六中家属院小区提质改造竣工，这桩难题变易事，社区党委以党建引领小区自治，各方共商议决矛盾分歧，争取小区业主使用维修基金改造意愿率达80%。
走进太原市晋源区义井街道南三巷社区十六中家属院小区，小区虽然面积不大，只有两栋楼，但院内车辆停放有序、环境干净整洁，几个居民正在清理小区卫生。一个曾经的老旧小区，在短短几年时间里却蜕变为一个管理有序、居民团结、环境整洁的温馨小区。社区书记张金玉表示：“以党建引领带动居民自治，让大家有事‘一起商议一起管’正是破解老旧小区治理难题的有效途径。”
在谈到如何破解老旧小区治理之困的问题上，张金玉说：“前些年，这院子环境脏乱差，车乱停乱放，又没有门禁，谁都能随便进出。垃圾随处乱堆，一到下雨天，脏水流得满院子都是，臭气熏天。有的年轻人搬走了或者干脆把房子卖了，留下的大部分都是老年人。为破解小区治理之困，南三巷社区实行党建引领+业主自治管理模式。自治后的十六中家属院由没人管变成了全员干，不仅激发了居民的参与热情，更增强了他们对小区的认同感和归属感。”
在居民的共同商议下，小区品质提升工程以惠民为出发点，将路面沥青铺设、消防设施更新、绿化整理、停车位划线、楼道灯更换、单元门翻新等10余条内容纳入必改项目，统一规划，综合改造。通过民主议决，最终全体业主中，使用维修基金改造意愿率达80%。
目前，备受关注的小区消防供水系统已全部更新恢复正常，电力“专改公”让居民用电更方便，合理规范划出停车位，崭新沥青路面铺进了楼栋间。
张金玉表示，全额使用维修基金进行既有小区品质提升，是党建引领社区治理共破难题的新模式，在维修基金充足和充分尊重民意的前提下，用得其所，值得推广。
让维修资金真正发挥作用
稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用。7月20日，《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》（下称《办法》）发布，在征求意见阶段，就有不少市民呼吁简化程序，让“沉睡”的维修资金真正发挥作用。
省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长李志峰介绍，《办法》提出，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
新建商品房在办理网签备案时由建设单位代为足额缴纳维修资金，存入维修资金专户；未出售的房屋，由建设单位在办理竣工验收备案前足额缴纳首期维修资金，存入维修资金专户，待房屋交付时凭维修资金专用票据向业主收取。建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明维修资金交纳事宜，并将该内容约定为合同条款。
房屋所有权转移时，该房屋维修资金分户账中结余资金随房屋所有权同时自动转移，并按规定补足维修资金。房屋灭失的，应当在接到房屋产权人申请后，10个工作日内返还该房屋的维修资金，房屋分户账中结余的维修资金返还业主；售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
此外，维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，以保障保修期满后的住宅共有部位、共有设施设备安全及正常使用为目的，不得挪作他用。维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；申请人持业主表决结果，工程预算等资料，到所在街道办事处（乡镇人民政府）申请使用，并在物业管理区域显著位置公示7个工作日。
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