不是每一块土地都可以做休闲观光农业的!什么地是绝对不能用的?

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在休闲农业产业中，所有规划要素最终都要落在“地”上，所有的发展都是围绕着空间要素展开的，特别是在乡村地区，以农业为主的生产方式决定了人不地的紧密联系。唯有落“地”，才能实现休闲农业的最终的追求。但对于想要做休闲农业的投资者来说，什么样的地是绝对不能用的呢？首先是基本农田，基本农田保护的“五不准”要了解：

第一，不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网。（只能做大田种植、蔬菜种植！）

第二，不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动。（如果做了，必将付出代价！）

第三，不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设。（国家都不得占用基本农田！）

第四，不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围。（明确规定要求！）

第五，不准非农建设项目占用基本农田（法律规定的国家重点建设项目除外）。凡在基本农田上进行植树造林(包括种植速生丰产林)、挖塘养鱼；新增绿化造林、新建和扩建用材林基地均不得占用基本农田。（不能进行休闲建筑建设！）

而对于想要从事休闲农业的投资者来说，最稳妥的方法就是申请建设用地，也可以通过把农用地转化为建设用地。通过立项审批，达到我们可利用、可建设的要求！

建设用地管理包括：建设用地、建设项目用地预审、农用地、农用地转用（转建设用地）。其中，农用地转化建设用地需要重点关注！

农用地转用（农用地转建设用地）：是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限批准后将现状的农用地转变为建设用地的行为。农用地按性质分为国有农用地和极易所有农用地。

利用基本农田做休闲观光，若想搞建设，那么只能立项审批、土地属性转变将农用地转化为建设用地。这里面，还有一个建设用地的问题，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。集体建设用地按照用途分为：商业、工业、住宅三种，这里需要重点关注一下！

集体建设用地：指符合土地利用总体规划、城市(镇)规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。

流转形式：包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联 营、抵押等。

流转价格：出让价格不得低于同区 域、同类别国有土地使用权基准地价的30%.

使用年限：商业用地（餐饮、休息用途）40年，工业用地（加工厂等）50年。

流转程序：集体建设用地出让、出租程序：获取集体建设用地所有权证书--获得集体建设用地使用权证--获取同意流转证明书--经公开或协议方式确定买受人--合同双方签订合同--缴交税费--办理使用权转移登记

集体建设用地转让程序：获取集体建设用地使用权证书--签订转让合同--办理使用权转移登记

集体建设用地转租程序：获取集体建设用地使用权证书--签订转租合同--办理合同登记备案