AECOM将健康引入地产:当行业投资聚焦于社会责任

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近年来，城市公共卫生管理受到空前关注。伴随人口老龄化日趋严重，健康相关产业逐步成为焦点，而其发展却依然处于稀缺状态，并出现优质资源分布不均等问题。《“健康中国2030”规划纲要》的印发，表明了国家对于这一议题的重视，为此，AECOM希望通过分析与评估，明确“健康地产”的概念，为未来各方面资源在空间中更公平地分配、不同层级城市之间更合理地组织的加速实现，提供参考及借鉴，引领行业共同打造人人均可享受健康服务的美好未来。

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本研究报告对健康地产的定义，是为具有康养需求的置业者提供健康服务产品的非公益性质地产项目。其中最为重要的两个基础分别是，养老和医疗服务资源，以及自然生态资源。AECOM对中国 279 个城市在健康地产方面的评估分析，是以德尔菲法筛选出的7个核心维度、15项指标作为标准。

报告研究表明，和其他社会资源一样，一线城市的医疗与交通优势大幅领先于其他城市，且短期内难以替代，与之相对的，其地产市场发展则普遍进入平台期。在此基础上，二三线城市的健康地产开发更追求高性价比，大部分区域性中心城市的享受型消费热度高。而在健康地产中另一类具有突出表现的则是旅游热点城市，这类城市大多坐拥优质生态资源，但医疗资源则是短板，本地消费能力也较为不足。

为此，我们从服务与资源两个维度的对比中挑选了五个具有代表性的区域，进行现状分析与未来趋势的预估。

# 区域特色

京津冀核心地区资源集中程度极高，虹吸效应显著，同时由于其政策敏感度高，医疗改革等相关措施将会从核心地区向外快速辐射，使得非重点城市获益。

# 养老医疗资源特征

北京、天津的医疗资源最为集中，消费力强劲。临近核心区的城市，未来可承接中心城市医疗资源的外溢。同时环渤海地区资源配置完善，发展潜力巨大。

# 自然生态资源特征

作为拥有北方稀缺滨海资源的地区，环渤海区域旅游环境指数位居全国中高水平，商业发展外向，为度假类健康地产产品投资创造了良好的环境。环京地区同时拥有高地产开发指数及生态环境指数的城市，如河北省的秦皇岛市、承德市，将是尚待投资开发的潜在热点。

# 区域特色

与其他地区不同，长三角主要城市上海、南京、杭州在资源领跑的同时，江浙地区多数城市的资源在全国也处于中档水平，区域内总体呈均质发展态势。城市群整体消费能力可观，交通便利，具备发展中高端健康地产的潜力。

# 养老医疗资源特征

在各项资源相对均衡的条件下，长三角内部城市社会经济发展与老龄化进程大致吻合，适合发展与城市能级相符的社区类健康地产产品，同时由于该地区核心城市经济发达，地产开发已进入细分阶段，健康消费潜力或向周边城市外溢。

# 自然生态资源特征

长三角核心城市休闲旅游资源优势突出，区域整体自然资源水平较高，加上社会消费水平高的优势，大众型健康地产产品是未来一个重要的潜力点。

# 区域特色

广深两地的资源在珠三角内处于引领地位，对于邻近城市佛山、东莞的带动效应明显。整体消费水平较高，但消费行为分化显著，广深以外的地区消费态度相对保守。由于珠三角的地理优势，持续的人口流入为地产市场的发展提供了动力。

# 养老医疗资源特征

珠三角的资源同样集中在核心城市，广州的医疗优势尤为突出。珠三角是重点区域中唯一整体人口结构较年轻的区域，它的这一优势为其健康地产的消费发展提供了缓冲期，目前需求仍处在积累阶段。

# 自然生态资源特征

区域内整体生态处于中高水平，旅游休闲水平相对较低，在高消费社会环境下，高品质近郊康养地产将是适配性较高的产品类型。

# 区域特色

在西南地区中，成都、重庆首位度高，周边地区发展相对滞后，区域内部资源差距较大。由于地理位置的优势，西南地区整体城市生态较好，城市宜居性普遍较高。

# 养老医疗资源特征

成渝两地优质医疗资源储备充足，拥有辐射周边中低能级城市的能力。遵义、资阳等中小城市由于区域内资源分配不均而出现人口迁出现象，导致了较高程度的老龄化，初步具备发展健康地产的市场潜力。

# 自然生态资源特征

西南地区自然资源种类丰富，滨海、森林、温泉都是适合康养度假开发的资源类型，依据西南地区较高的交通便利度，这一优势可以与核心城市的服务类资源紧密连接，紧邻成都的资阳就是个中代表。

# 区域特色

区域内资源分布较为均衡，除了省会城市南宁和海口，三亚作为传统旅游强市，资源得分也因为旅游休闲和生态而占据高位。由于珠三角地区对于北部湾地区的劳动力有较强的吸引力，使当地人口结构出现老龄化的趋势，养老市场容量较大。

# 养老医疗资源特征

该区域整体开发指数和医疗水平较低，相对依赖外部医疗资源，这一短板在整个海南、北部湾地区都十分明显，因此未来的健康地产开发需要优先导入优质医疗资源。

# 自然生态资源特征

凭借良好的生态环境，以及特色的城市滨海生态资源，这一地区以三亚为代表已成为热门的候鸟康养度假目的地，因旅游而发展起来的交通具有较高的可达性，但本地社会消费活力较低，生态康养资源的优势仍需进一步发挥。

从宏观区域层面来看，健康产业的需求正在细化，在各个地区内，医疗资源从核心城市向外梯次转移需要良好、持续的政策引导与硬件环境。

然而从资源捕捉层面而言，未来优质医疗资源与康养资源仍处于稀缺状态，健康服务相关的产业将需要大量的人才储备，同时也需要引入非公立的优质医疗服务资源。

具体到产品策划，健康服务资源是避免噱头大于实质的关键因素，在发展多元化的医疗服务产品的同时，成熟的模式和相关的行业制度目前仍在探索阶段。

至于开发策略层面，运营方需要积极联系优质资源，推动医、养、旅、居等要素的整合，根据地区特点，为服务条件突出的城市引入优质康养资源，也为生态优势明显的城市组织医疗、交通等资源。

AECOM经济规划副总监许婷婷指出，“新冠疫情的影响尚未散去，地产开发如何承担推动城市公共卫生体系建设的社会责任，与此同时，在老龄化问题日渐突显的当下，如何让全民享受优质养老的生活，都是值得行业共同探讨的命题。作为一家以‘构筑更美好的世界’为宗旨的企业，AECOM希望通过建立健康地产投资潜力评估指标，助力构建人人可享的城市健康服务体系，从而推动社会公平的实现。”

健康服务类别的细分，将会推动非公立医疗和相关新业态的出现，健康地产产品供给、发展模式、行业机遇有望迎来腾飞。

AECOM为健康地产领域提供的全生命周期服务，涵盖项目前期准备、建设开发、后期运营，我们期待以专业能力提升大众的生活体验。